漳州信息港
汽车
当前位置:首页 > 汽车

探索农村房屋抵押的思考探索农村房屋抵押的

发布时间:2018-12-13 15:52:10 编辑:笔名

探索农村房屋抵押的思考_探索农村房屋抵押的思考

随着全国城乡统筹工作的稳步推进,关于对农村房屋抵押的思考,是摆在全国房地产登记机构和金融机构面前一个新的问题,是一个非常复杂而亟待解决的问题,笔者从以下几个方面谈几点探索的思考。

一、开展农村房屋抵押的必要性

(一)在党的十七大提出加快城乡一体化建设,改变长期形成的城乡二元经济结构,实现城乡在政策上平等,让农民享受到改革和社会文明发展的成果,促进城乡经济社会全面、协调、可持续发展;特别是党的十七届三中全会提出:加大对农村金融政策支持力度,拓宽融资渠道,综合运用财税杠杆和货币政策工具,定向实行税收减免和费用补贴,引导更多信贷资金和社会资金投向农村,由此可见开展对农村房屋抵押是改革和时代发展的需求,也是党中央提出的改革方向。

(二)农村房屋作为农民群众的重要资产,长期以来受到现行法律、法规的约束,无法形成像城市房屋那样在市场上进行自由流转,充分发挥其相应的功能,极大地限制了农民财产价值的实现。根据物权法的立法观点是规范平等主体因物的归属和利用而产生财产关系的原则,相对城市房屋而言,目前农村房屋就不能充分享受完整的占有、使用、收益、处分的权能,因受到土地性质的限制,而影响了农村资源的有效配置和价值的有效发挥,不能让农民充分享受公平的权力。因此,应该在随着法律、法规不断完善的基础上,逐步确定城乡房屋平等的地位,让实现城乡房屋产权的 同证同权 成为现实,让农村房屋像城市房屋一样可通过抵押方式融资处置资产就是一项重要的权力,不仅是消除对农村房屋物权歧视的需要,也是充分体现保障农民权益和财产价值的体现。

(三)开展对农村房屋抵押不单是为实现农村改革的需要和实现 同证同权 的公平问题,同时也是改变对农村物权功能认同的观点,这样有利于城乡资产要素的自由流通,实现农村资产真正的资本化,使农村房屋发挥资本增值应有的效应,真正实现由死资产变为活资本,有利于促进新农村经济发展。

二、农村集体土地房屋抵押现行制度的规定

对农村集体土地房屋抵押有住房和乡镇、村办企业的房屋抵押两种情况,因此,分别从两个方面来讨论现行制度和规定。

(一)根据《物权法》第184条和《担保法》第37条2款规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但法律规定可以抵押的除外。我国现行制度规定农民个人住房宅基地均属集体所有,房屋所有权人只拥有土地使用权。照上述的法律规定,此种使用权不得用于抵押。当前、我国在城市房地产抵押关系设定时,执行的是 房地同走 二者一并抵押,农村房屋抵押一般认为也是按照城市中的房地关系处理,那么若允许农村房屋抵押,显然就与上述 宅基地等集体土地使用权不得抵押 的规定相违背,然而非常明显的限制了农民合法私产的占有、使用、转让、收益和处置的合法利益。

(二)《物权法》第183条以及《担保法》第36条第三款规定,乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。按照《房屋登记办法》第88条规定,乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设定抵押。可见,现行法律法规承认了乡镇、村企业厂房抵押的合法性。

因此,目前的法律、法规对农村集体土地上两种不同性质的房屋可否抵押都有明确的规定。

三、全国各地农村房屋抵押制度的改革实践

按照现行法律法规是不支持农村房屋(农民住房)抵押融资的,在这种情况下,通过全国各地的改革实践可看出,在发展新农村建设中,把对农村房屋抵押作为进一步拓宽农村融资渠道、搞活农村生产要素、加快新农村经济建设,实现农村资产资本化的重要功能已形成了普遍共识,就是要在不违背现行法律法规的情况下,进行改革实践探索可行的路径。据了解,在全国已有浙江温州、台州、湖州、丽水,安徽省淮南市,湖南浏阳市,山东莱芜市,广东省等等多城市以及我省成都市都陆续开展了此项改革尝试,各地政府或行政主管部门都出台了规范性文件。从启动该项改革的地方来看,农房抵押融资市场十分活跃与成熟,为当地农村经济发展做出了积极的贡献。在改革的实践中遇到的共同问题,是缺乏法律、法规的支撑,行政部门及金融机构担心若进入司法程序,究其登记的合法性及抵押权人的利益难以得到保障,显然风险存在。

我省成都市在农村房屋抵押方面的探索很具代表性。近期,成都市政府办公厅转发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》以及相关具体操作文件。成都市对制度创新主要有以下几点:农村房屋抵押需事先取得集体经济组织同意;抵押人需承诺有适当居所;规避宅基地使用权禁止抵押的法律规定;进一步明确宅基地使用权禁止抵押的法律规定;进一步明确不得抵押的情形;赋予集体经济组织及成员有优先购买权;以市场化方式处置抵押房产;建立集体经济组织或农村产权抵押融资风险金等。通过其他地区特别是成都农村产权制度改革实践,对农村房屋抵押贷款着重提出了要保障农村居民的合法权益,保障他们的基本生活条件,同时当债务履行期满,抵押权人未受清偿的,通过经济、法律或行政等各种方式确保金融机构抵押权的实现,有了较为完善的操作办法。

四、对完善相关制度和防范风险的思考

从全国改革的实践看,以农村房屋(住房)作为抵押解决农户资金需求的方式,已逐步得到认同,对开展农村房屋抵押具备了一定可行性和操作性,但是我们也应该清醒地认识到,还有很多方面和细节有待探索和思考,我认为应总结改革的经验从以下几个方面完善制度和加强风险防范。

(一)首先应建立和完善制度。尽管在全国各地农村房屋抵押的改革实践中都取得了一定收效,由于各地情况不同,出台的政策也不尽相同,各具特色,在改革的实践中也出现了一些问题和需要破解的难题。为避免全国各地政策五花八门和登记机构无法律、法规支撑以及各方风险等问题。我本人认为应当由国家的相关行政部门对各地改革的经验进行总结,对现行农村房屋抵押制度进行改革,出台一套统一、完善的农村房屋抵押制度及相关的配套制度,解决在一定条件下合法的允许农村房屋抵押融资和规范操作的问题,同时避免风险,这是改革的方向和发展的需要。

但是在当前国家还未对农村房屋抵押颁布统一制度和相关政策的情况下,我认为我们在探索农村房屋抵押制度的改革时应根据本地区具体情况,借鉴其他地区的改革经验,制定出一套符合本地区实际较为严密的农村房屋抵押办法和操作程序,建立完善的管理制度和风险预防机制,达到有效规避法律风险,保障债权安全及各方利益,使农村房屋抵押制度改革实践得以顺利进行并不断深化。

(二)国家应建立农村房屋抵押融资的金融支持机制。如果没有相关的支持机制,不能争取金融政策的支持,农村房屋抵押融资将会落不到实处,拓宽农村融资渠道的问题就成为一句空话,因此建立农村房屋抵押融资的金融支持机制是非常重要的改革措施之一。

(三)要重视建立风险防范机制。农村房屋抵押融资受到现行法律、法规制约,而且具有他实际特点,因此面临一定风险。在开展这项改革的实践中我们应考虑到风险的防范,重点要考虑国家金融资金贷出去后债权的安全问题。要防范金融风险,我认为首先应由政府出台政策,搭建农村房屋产权流转市场,制定合理政策,以市场化的方式处理抵押房屋,确保债权的安全和及时清偿。第二,建立行政区域范围内农户信用档案,搭建由相关部门参与的信用评定体系组织机构,制定信用评定标准,建立信用等级制度,强化农民信用意识,为农村房屋抵押提供良好的信用环境。第三,引进担保机制。农村房屋抵押贷款由相应的担保机构进行担保,解决金融机构的风险问题,保证债权的安全。

(四)要防止农村集体土地管理新问题的产生。在开展农村房屋抵押贷款改革实践中,我们应充分认识到农村房屋集体土地的特点,在开展农村房屋抵押的同时应出台严格的制度和措施保护农村集体经济组织和成员宅基地的权益,在债权的实现中不能将宅基地简单转换为集体建设用地或以其他方式让其随意流转,否则会造成新的农村土地管理问题,就可能出现违法有损法律威严的现象,就不可能真正实现保护农村集体经济组织和成员的利益,将会给新农村经济建设带来负面影响。

总之,农村房屋抵押是一项改革,因涉及对现行法律的突破,必然会面临许多问题,而且需要众多改革的相关配套政策给予支持,农村房屋抵押制度改革才能稳步开展工作,逐步有序地推进,真正实现中央提出的加大对农村金融政策支持力度,拓宽融资渠道,加快农村经济发展,促进城乡统筹和实现新农村建设规划的目标。

低温制冷机组
手机捕鱼游戏代理
CRM